Art. 1126 c.c. anche per il lastrico di proprietà esclusiva in condominio?

Premessa

In un condominio i lastrici possono essere in uso esclusivo di uno o più condomini oppure essere in uso e proprietà esclusiva di un solo condomino. Ciò comporta ovviamente delle differenze in termini giuridici.

Nel primo caso, infatti, si avrà la fattispecie dell’art. 1117 c.c. che annovera il lastrico tra gli elementi comuni, avente in questo caso funzione di copertura dell’edificio. Nel secondo, invece, ricadrà nei beni personali del singolo condomino possessore. E allora… l’art. 1126 del c.c. si applica solo alla prima o anche alla seconda ipotesi? L’art. 1126 recita:

“Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.”

 

Manutenzione e spese del lastrico solare di uso esclusivo

In tal caso non v’è dubbio alcuno che l’art. 1126 di cui sopra sia pertinente ai lastrici condominiali ma di uso esclusivo. Quindi l’usuario (esclusivo) del lastrico (bene comune) dovrà sostenere le relative spese nella misura pari ad un terzo, mentre i restanti due terzi saranno a carico della verticale sottostante in base alla relativa tabella millesimale. Da notare come il più delle volte l’usuario sia anche il proprietario dell’appartamento sottostante, in tal caso oltre al terzo delle spese in ragione dell’uso esclusivo dovrà partecipare anche secondo i propri millesimi di proprietà dell’immobile sottostante.

Inoltre l’uso esclusivo fa sì che a lui competa l’esecuzione di tutte le opere di manutenzione essenziali per il godimento della superficie.

 

Manutenzione e spese del lastrico solare di proprietà esclusiva

L’art. 1126 parla di “uso” non comune a tutti i condomini, non di proprietà, quindi il dubbio circa la sua applicabilità è legittimo. Per orientarsi occorre, come spesso accade, affidarsi alla giurisprudenza, in particolare alla sentenza n. 6 del Tribunale di Roma del 02/01/2012. Un condomino, a seguito del compimento di lavori conservativi del lastrico di sua proprietà, si vedeva respingere dall’assemblea condominiale la richiesta di ripartizione delle spese ex art. 1126, impugnando quindi la decisione dinanzi al giudice. Dalla sentenza si legge:

“…risulta applicabile nel caso di specie la norma dettata dall’art. 1126 c.c., a mente della quale le spese sostenute per le riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare che ha una funzione di copertura e di protezione dell’edificio condominiale, debbono essere sostenute per un terzo da chi ne ha l’uso esclusivo, e per i restanti due terzi da tutti gli altri condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve…”

“…il testuale riferimento dell’art. 1126 c.c. ai lastrici solari di cui un condomino abbia l’uso esclusivo non consente di escludere dal suo campo di applicazione le ipotesi in cui il lastrico sia un bene non già condominiale in godimento di un singolo condomino ma, invece, come nel caso di specie, un bene di proprietà esclusiva. Infatti, l’obbligo di contribuzione alle spese in questione trova il suo fondamento non già nella natura condominiale o privata del lastrico solare, ma nell’utilitas che questo assicura sia al condomino utente, sia agli altri condomini, attesa, per quanto riguarda specificamente questi ultimi, la funzione di copertura e di protezione dell’edificio condominiale.”

Dunque il giudice, in maniera chiara ed ineccepibile, afferma che la proprietà esclusiva non può essere esonerata dall’applicazione dell’art. 1126 dal momento che la ratio di quest’ultimo è di preservare la funzione utile all’edificio intero in termini di copertura e protezione.

 

 

 

Vincenzo D’Anzica

Dottore Commercialista e Revisore Contabile