Premessa
L’amministratore di condominio è spesso risucchiato in situazioni critiche durante il suo operato che lo espongono a conseguenze in ordine civile e penale non indifferenti, nonostante il più delle volte non siano imputabili ad una sua cattiva gestione bensì ad un mero corso degli eventi o all’immobilismo dell’assemblea.
Ai sensi dell’art. 1135, secondo comma, c.c. l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea. L’obbligo di riferire all’assemblea non vuol dire quindi ottenerne una ratifica, avendo già abbondantemente assolto ai propri doveri.
Quali sono i lavori urgenti?
Una vera e propria definizione o elencazione degli interventi classificabili come urgenti non esiste, ed a ben vedere sarebbe forse impossibile produrla. Tuttavia, rifacendoci alla sentenza n. 4684 Cassazione del 28 febbraio 2018, possiamo desumere che siano definibili urgenti tutti quegli interventi che non possono essere rimandati senza che vi sia danno o pericolo di danno.
Ciò rende l’amministratore particolarmente vulnerabile poiché dovrà agire non solo a seguito di danno, ma anche in caso di pericolo dello stesso. Si tratta di valutazioni spesso soggettive, prudenziali e contestabili da parte dei condomini meno attenti alla sicurezza dello stabile e delle parti comuni in genere.
Mancanza di cassa
Veniamo ora al nocciolo della questione: cosa fare se la cassa disponibile non può coprire gli interventi?
Certamente l’amministratore dovrà agire, cercando la migliore soluzione prospettabile e coinvolgendo in ogni modo l’assemblea per quanto possibile. E’ scontato che un intervento approvato in sede assembleare dia all’amministratore stesso la facoltà di agire per il recupero delle somme ottenendo decreto ingiuntivo ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. e quindi in via autonoma. Nel nostro caso non sarà così scontato, di conseguenza il primo problema che si porrà sarà proprio questo, fermo restando che una procedura giudiziale di recupero coattivo sarà sempre espedibile.
E veniamo al secondo aspetto, la disponibilità dei fornitori. Essi infatti sono cronicamente restii ad eseguire lavori di qualsiasi tipo senza garanzie adeguate di provvista che coprano il loro lavoro, il più delle volte addirittura pretendono il 50% del prezzo convenuto saldato subito ed il restante 50% a fine lavori, cosa impossibile nel caso da noi prospettato in cui l’urgenza rende non fattibile una preliminare costituzione di adeguata provvista di cassa.
In definitiva il consiglio per gli amministratori è di avere sempre ben presente una situazione dettagliata dei flussi di cassa e di attuare, ove possibile, le necessarie provviste per l’esecuzione materiale dei lavori. In secondo luogo accertarsi sempre delle condizioni di pagamento richieste dai fornitori, nei preventivi e nella corrispondenza, in modo tale da renderle opponibili ai terzi. Rispettando queste due condizioni, ad avviso dello scrivente, sarà possibile difendersi da accuse di inerzia o comportamenti contrari al proprio mandato.
Vincenzo D’Anzica
Dottore Commercialista e Revisore Contabile