Premessa
L’articolo 70 delle disposizioni di attuazione del codice civile dispone che in caso di infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilita, come sanzione privata, il pagamento di una somma di denaro fino ad euro 200, e in caso di recidiva, cioè di ripetizione dello stesso comportamento vietato, fino a 800 euro.
Lo scopo è disincentivare i condomini dal tenere comportamenti vietati dal regolamento condominiale. La somma riscossa è destinata al fondo comune e potrà essere utilizzata per affrontare le spese ordinarie del condominio. La sanzione deve essere deliberata dall’assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dei millesimi dell’edificio.
L’emissione della sanzione deve essere stata prevista antecedentemente al momento della violazione. Se il condomino “sanzionato” non impugna la delibera dell’assemblea entro trenta giorni non potrà più rifiutarsi di pagare la sanzione che gli è stata inflitta.
L’accertamento dell’illecito
Il problema più complesso riguarda però come eseguire in concreto l’accertamento dell’illecito. Tale accertamento, secondo l’interpretazione preponderante della norma, dovrebbe spettare all’amministratore. Tra i suoi compiti infatti rientra anche l’obbligo di far rispettare il regolamento condominiale.
Quest’ultimo però non potrà riscuotere direttamente la sanzione dal condomino negligente, ma potrà agire solamente quando l’assemblea abbia prima deliberato sul punto. A ben vedere, si tratta di una procedura piuttosto difficile da applicare in concreto, ma che può comunque costituire un utile deterrente, affinché siano rispettate le norme comuni a vantaggio di tutti.
Le violazioni
Si pensi ad esempio all’utilizzo illecito di parti comuni condominiali, alla sosta fuori dalle strisce interne assegnate ai condomini, al mancato rispetto degli obblighi di raccolta differenziata dell’immondizia con il rischio che l’intero condominio sia considerato responsabile…
Prima di parlare di sanzioni private, individuato il presunto colpevole, sarebbe comunque preferibile per l’amministratore inviare sempre un richiamo avente valore di diffida a rispettare le regole comuni, così da contestare il comportamento che viola il regolamento condominiale.
Per quanto riguarda la misura della sanzione, la giurisprudenza ha avuto modo di chiarire che, qualora nel regolamento condominiale sia inserita la previsione di una sanzione pecuniaria a titolo di pena privata, l’ammontare di tale misura non dovrebbe comunque poter superare l’importo di 200 euro o in caso di recidiva di 800 euro.
I codici
Un’altra norma da conoscere è l’art. 614 bis c.p.c. che ammette nel nostro ordinamento l’applicazione di misure di coercizione indiretta per ordine del giudice in modo da spingere una parte all’adempimento di obblighi di fare o di non fare. Il giudice fissa, su richiesta dell’interessato, una somma di denaro dovuta per ogni ritardo di esecuzione del provvedimento di condanna. In questo modo il condomino inadempiente sarà costretto a fare quanto obbligato senza indugi, perché in caso di inadempimento dovrà pagare la somma di denaro fissata dal giudice per la mancata osservanza del provvedimento di condanna.
Vincenzo D’Anzica
Dottore Commercialista e Revisore Contabile